깡통전세 피해사기, 계약 전 이 8가지 놓치면 보증금 못 돌려받습니다
전세 계약은 급하게 결정할수록 보증금 리스크가 커집니다. 깡통전세 피해사기를 피하려면 계약 전 등기·시세·세금·보증보험 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
한눈에 보기
- 깡통전세란 집을 팔아도 세입자 보증금을 온전히 돌려주기 어려운 집입니다.
- HUG 기준은 전세보증금+선순위채권이
주택가격×90%이내인지가 핵심입니다. - 보증금 한도는 수도권 7억원 이하, 수도권 외 5억원 이하입니다.
- 등기부등본은 계약 전, 잔금 직전, 전입신고 후 최소 3번 확인이 권고됩니다.
- 근린생활시설은 전세보증보험 가입 대상에서 제외됩니다.
- 2026년 8월 기준 공식 확인처는 HUG, 안심전세App, 정부24, 인터넷등기소입니다.
깡통전세, 돈은 왜 안 돌아올까요?
깡통전세란?
깡통전세란 선순위 근저당 채권최고액과 다른 세입자 보증금 합계가 매매 시세를 넘어서는 상태를 말합니다. 경매가 진행되면 세금과 선순위 채권이 먼저 배당되고, 남은 금액만 임차인에게 돌아갑니다.
예를 들어 주택가격보다 먼저 빠져나갈 채권이 이미 크다면, 내 차례가 와도 보증금 전액을 받기 어렵습니다. 그래서 전세가율 숫자만 보지 말고 선순위채권까지 합산해야 합니다.
계약 전 8가지, 이것부터 보세요
| 확인 항목 | 확인처 | 핵심 체크 |
|---|---|---|
| 주택가격 | KB시세·한국부동산원·공시가격·안심전세App | 전세금이 과도한지 |
| 선순위채권 | 등기부등본 | 근저당·압류·가압류 |
| 갑구 권리 | 인터넷등기소 | 소유권·신탁·가등기 |
| 건축물대장 | 정부24 | 근린생활시설 여부 |
| 임대인 세금 | 세무서·주민센터 | 미납 국세·지방세 |
| 다가구 보증금 | 확정일자 부여현황 | 다른 세입자 선순위 보증금 |
| 보증보험 | HUG 안심전세App | 한도·기한·주택유형 |
| 계약서 | 특약·위임서류 | 근저당 금지·대리권 |
신탁등기가 있으면 신탁원부와 신탁사 동의가 필요합니다. 예를 들어 갑구에 ‘신탁’이 보이는데 집주인과만 계약하면, 임차인이 무단 점유자가 될 수 있어 특히 조심해야 합니다.
보증보험, 한도와 기한이 핵심이에요
HUG 전세보증금반환보증은 수도권 7억원 이하, 수도권 외 5억원 이하가 대상입니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지, 갱신계약도 갱신 계약기간의 1/2 경과 전까지 신청해야 합니다.
| 기준 | 내용 |
|---|---|
| 담보인정비율 | 90% |
| 계산식 | 주택가격×90%−선순위채권 등 |
| 선순위채권 기준 | 주택가액의 60% 이내 |
| 신청 방법 | 지사·위탁은행·네이버페이·카카오페이·토스·안심전세App |
예를 들어 주택가격 1억원이라면 보증한도는 9,000만원입니다. 전세보증금 9,000만원은 가능하지만 9,500만원은 어렵습니다.
다가구·근생빌라, 여기서 많이 놓칩니다
다가구주택은 내 보증금만 보면 안 됩니다. HUG 기준상 단독·다중·다가구는 선순위채권과 다른 세입자 선순위 보증금 합계가 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
예를 들어 내가 2층에 들어가도 1층·3층 보증금이 먼저 잡혀 있으면 내 회수 순위는 뒤로 밀릴 수 있습니다. 건축물대장에 근린생활시설로 적힌 근생빌라는 주택이 아니므로 전세보증보험 가입 대상에서 제외됩니다.
계약서에는 이 특약을 넣으세요
대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다. 잔금일과 다음 날 사이 근저당이 설정되는 위험을 줄이려면 특약이 필요합니다.
“임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 주택에 담보권(근저당 등)을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하며 보증금 전액을 즉시 반환한다.”
“본 계약은 전세보증금 반환보증보험 가입을 조건으로 하며, 보증보험 가입 거절 시 계약은 자동 해제되고 계약금 전액을 즉시 반환한다.”
대리인 계약이라면 인감도장, 인감증명서, 위임장 원본 3가지를 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 전세가율 몇 %면 안전한가요?
A. 한 숫자로 단정하기 어렵습니다. HUG 기준은 전세보증금과 선순위채권 합계가 주택가격×90% 이내인지입니다.
Q. 임대인 미납국세는 볼 수 있나요?
A. 보증금 1,000만원 초과 계약 체결 후에는 계약일부터 임대차 시작일까지 동의 없이 전국 세무서에서 열람 가능합니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요합니다.
Q. 피해가 이미 생겼다면요?
A. 이사 전 임차권등기명령부터 확인하세요. 상담은 국토교통부 전세사기 피해지원 특별법 상담 1670-1004에서 받을 수 있습니다.
도장 찍기 전, 한 번만 더 보세요
등기부등본은 1,000원, 건축물관리대장은 무료입니다. HUG 안심전세App에서는 시세, 보증료 계산, 보증 가입 가능 여부를 확인할 수 있습니다.
- 등기부등본을 3번 확인했는가
- 건축물대장에서 근린생활시설 여부를 봤는가
- 선순위채권과 보증금을 합산했는가
- 보증보험 한도와 신청기한을 확인했는가
- 특약과 대리인 서류를 챙겼는가
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HUG 안심전세App 전세계약 전 시세·전세가율·임대인 정보 조회: https://m.khug.or.kr/jeonse/web/s01/s010102.jsp
전세 계약 전에는 시세보다 권리관계와 보증보험 가능 여부가 먼저입니다. 여러분은 계약 전 어떤 항목이 가장 헷갈리셨나요?
