2026년 기준 셀프등기 순서와 취득세·국민주택채권·등기신청수수료를 항목별로 계산하는 방법을 정리했습니다. 위택스 취득세 조회부터 위임장 작성, 법무사 보수 시장 범위까지 실제 비용 산출에 필요한 정보를 담았습니다.

셀프등기 총정리, 순서 서류 비용 위임장 취득세·채권·수수료 항목별 계산법

법무사 견적서를 처음 받으면 항목이 많아 어디서 줄이고 어디선 못 줄이는지 헷갈리기 쉽습니다. 셀프등기로 절약되는 건 법무사 보수 하나뿐이고, 취득세·인지세·국민주택채권·등기신청수수료는 직접 신청해도 똑같이 납부해야 합니다.

이 글에서는 비용 구조, 항목별 조회 순서, 위임장·서류 체크리스트, 취득세·채권·수수료 실제 계산법을 순서대로 정리합니다.

한눈에 보기

항목	핵심
셀프등기로 절약되는 것	법무사 보수만 (법무사에게 개별 견적 필요)
법정 비용 (절약 불가)	취득세 + 지방교육세 + 인지세 + 채권 부담금 + 등기신청수수료
서울 6억 아파트 법정 비용 합계	약 764만 원 (공시가 4.2억, 85㎡ 이하, 1주택 기준)
등기신청수수료 (2025.8.1 기준)	방문 18,000원 / 전자표준양식 15,000원 / 전자신청 10,000원
채권 부담금 조회 핵심	잔금일 당일 주택도시기금 고객부담금조회에서 재확인
셀프등기 가능 조건	대출 없는 매매·증여·상속 (대출 있으면 은행이 지정 법무사 요구)

1. 셀프등기 비용 구조 — 줄어드는 돈과 안 줄어드는 돈

법정 비용 vs 법무사 보수

법정 등기비용은 취득세, 지방교육세, 인지세, 국민주택채권, 등기신청수수료로 구성됩니다. 각각 서로 다른 기준으로 계산되며, 셀프등기 여부와 무관하게 동일한 금액을 납부합니다.

항목	계산 기준	셀프등기로 줄어드나요?
취득세	취득가액·주택 수·감면 여부	감면 대상이면 달라질 수 있음
지방교육세	취득세율의 10% 수준	불가
농어촌특별세	면적·주택 조건	전용 85㎡ 이하 주택은 면제
인지세	주택 매매가 구간	불가
등기신청수수료	신청 방식별 공식 수수료	방식별로 확인 필요
국민주택채권	공시가격·지역·당일 할인율	할인율에 따라 부담금 변동
법무사 보수	의뢰 시 별도 견적	셀프등기 시 절약 가능

공과금이란 세금·수수료처럼 법이나 공공기관 기준에 따라 납부하는 비용을 말합니다. 셀프등기로 공과금 자체를 줄일 수는 없습니다.

서울 6억 아파트 법정 비용 예시

서울 6억 원 아파트(공시가격 4억 2천만 원, 전용 85㎡ 이하, 1주택) 기준 법정 비용 합계는 약 7,641,600원입니다. 취득세 6,000,000원(1%), 지방교육세 600,000원, 농어촌특별세 0원(85㎡ 이하 면제), 인지세 150,000원, 등기신청수수료 18,000원(방문신청 기준), 국민주택채권 즉시매도 부담금 873,600원(할인율 8% 가정)으로 구성됩니다. 법무사 보수는 이 금액에 포함되지 않습니다.

취득세는 6억 원 이하 1주택이면 1%, 9억 원 초과 1주택이면 3%가 적용됩니다. 다주택은 취득가액과 주택 수에 따라 1%~12% 범위에서 달라집니다. 인지세는 주택 매매가 1억 원 초과~10억 원 이하라면 150,000원이며, 법적으로 계약 당사자가 공동 부담하고 실무에서는 매도인과 매수인이 절반씩 나누는 경우가 많습니다.

2. 법무사 보수 — 견적서에서 따로 봐야 합니다

견적서에서 진짜 확인할 것

견적서에서 협상하거나 줄일 수 있는 항목은 법무사 보수입니다. 나머지 취득세, 인지세, 등기신청수수료, 국민주택채권은 법정 비용이라 직접 신청해도 동일한 기준으로 납부합니다. 법무사 보수는 법무사에게 개별 견적을 받아야 합니다.

보수와 공과금이 한 줄로 섞인 견적서를 받으면 실제로 무엇을 내는지 파악하기 어렵습니다.

견적서 확인 순서

1. 항목을 "법정 비용"과 "법무사 보수"로 분리합니다.

2. 취득세·인지세·등기신청수수료·국민주택채권을 직접 조회한 값과 비교합니다.

3. 법정 비용이 다르면 산출 근거를 요청합니다.

4. 보수 항목만 실제 절약 가능 항목으로 판단합니다.

셀프등기는 세금을 줄이는 방법이 아닙니다. 등기 신청 업무를 직접 처리해 보수 비용만 줄이는 구조입니다.

3. 내 등기비용 직접 조회하는 법 — 5단계 순서

5개 사이트, 순서대로 10분

취득세·채권·수수료는 서로 다른 기관에서 관리하므로 한 곳에서 통합 조회되지 않습니다. 아래 순서대로 접속하면 약 10분 안에 전체 금액을 파악할 수 있습니다.

순서	사이트	확인 내용
1	부동산공시가격 알리미	공시가격 확인 (채권 계산 기준값)
2	위택스	취득세·지방교육세·농특세 미리 계산
3	주택도시기금 → 매입대상금액조회	국민주택채권 액면가 확인
4	주택도시기금 → 고객부담금조회	당일 할인율 기준 실제 부담금 확인
5	대법원 인터넷등기소	등기신청수수료 확인·납부

공시가격과 매매가의 차이

공시가격이란 정부가 세금과 부담금 계산에 활용하기 위해 정한 부동산 기준가격입니다. 매매가와 다르며 보통 매매가보다 낮습니다. 취득세는 매매가 기준으로, 국민주택채권 매입액은 공시가격 기준으로 계산합니다.

아파트는 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택가격을 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다. 신규 분양처럼 공시가격이 미확정인 경우에는 취득 당시 가액을 기준으로 사용합니다.

고객부담금조회는 국민주택채권을 산 뒤 즉시 팔 때 실제로 부담할 손실액을 확인하는 화면입니다. 할인율이 매일 달라지므로 잔금일 당일에 반드시 재확인해야 합니다.

4. 등기신청수수료 — 신청 방식별로 공식 수수료표를 확인하세요

2025년 8월 1일 인상 기준 수수료표

등기신청수수료는 2025년 8월 1일부터 인상되었습니다. 신청 방식에 따라 금액이 달라지므로, 실제 납부 전 대법원 인터넷등기소의 공식 수수료표를 확인하세요.

등기 종류	방문신청	전자표준양식(이폼)	전자신청
소유권이전	18,000원	15,000원	10,000원
상속등기	20,000원	17,000원	—
말소·변경등기	4,000원	3,000원	1,000원
근저당설정 (대출 시)	18,000원	—	—

(2026년 8월 기준. 변경 가능성 있으므로 대법원 인터넷등기소 공식 수수료표에서 재확인 필요.)

전자표준양식(이폼)이란?

전자표준양식(e-Form)이란 인터넷등기소 화면에서 신청서를 작성한 뒤 출력해 등기소에 제출하는 방식입니다. 공동인증서 사용자등록 없이 이용할 수 있고, 주소와 부동산 표시를 자동 검색 입력할 수 있어 오타를 줄이는 데 도움이 됩니다. 방문신청보다 3,000원 절감됩니다.

전자신청이란?

전자신청이란 공동인증서 사용자등록을 마친 뒤 온라인으로 등기 신청을 진행하는 방식입니다. 세 가지 방식 중 수수료가 10,000원으로 가장 저렴합니다. 다만 사전 준비가 필요하므로 잔금일 직전에 처음 시도하기보다는 미리 가능 여부를 확인하는 편이 좋습니다.

5. 국민주택채권 — 실제 부담금은 당일 조회가 핵심입니다

국민주택채권이란?

국민주택채권이란 국가 또는 지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 사람이 주택도시기금법 제8조 제1항에 따라 의무 매입해야 하는 채권입니다. 매입 사실이 확인된 후 등기 처리가 진행됩니다. 만기는 5년이며 보유하면 만기에 원금과 이자를 받을 수 있습니다. 대부분은 매입 즉시 되팔아 할인 손실분만 실제 비용으로 부담합니다.

공시가격·지역별 매입 비율 (소유권이전등기 주택·아파트·연립 기준)

공시가격(시가표준액) 구간	특별시·광역시	그 외 지역
5천만~1억 미만	19/1,000 (1.9%)	14/1,000 (1.4%)
1억6천만~2억6천만 미만	23/1,000 (2.3%)	18/1,000 (1.8%)
2억6천만~6억 미만	26/1,000 (2.6%)	21/1,000 (2.1%)
6억 이상	31/1,000 (3.1%)	26/1,000 (2.6%)

(출처: 이지로(easylaw.go.kr) / 주택도시기금법 시행령 별표. 기준은 매매가가 아닌 공시가격.) 1억~1억6천만 미만 등 일부 구간의 비율은 주택도시기금법 시행령 별표 원문에서 확인이 필요합니다.

할인율에 따른 실제 부담금 예시 (공시 4.2억 서울, 채권 액면가 1,092만 원)

당일 할인율	실제 부담금
5%	546,000원
8%	873,600원
10%	1,092,000원

할인율 5%p 차이만으로 최대 55만 원가량 부담이 달라집니다. 잔금일 당일 주택도시기금 고객부담금조회에서 반드시 재확인하세요.

채권은 주택도시기금 업무취급은행(우리은행, KB국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행, 하나은행, iM뱅크, 부산은행, 경남은행) 창구에서 현금으로만 매입할 수 있습니다. 카드 결제는 불가합니다.

6. 취득세 감면·중과는 위택스에서 따로 계산해야 합니다

주택 매매 취득세 기본 기준

케이스	취득세율
6억 원 이하 1주택	1%
9억 원 초과 1주택	3%
다주택	1%~12%

중과란 일반 세율보다 취득세를 더 무겁게 매기는 것을 말합니다. 다주택 여부, 취득가액, 지역 조건 등에 따라 달라집니다.

개인 조건은 위택스에서 직접 계산

생애최초 감면, 다주택 중과, 일시적 2주택 같은 예외는 개인 상황에 따라 계산이 달라집니다. 반드시 위택스에서 본인 조건을 직접 입력해 계산하고, 필요하면 관할 구청 세무과나 공식 자료에서 확인하세요.

7. 셀프등기 가능 조건과 잔금일 체크리스트

셀프등기 가능 여부 먼저 확인

셀프등기는 대출 없는 매매·증여·상속이라면 진행할 수 있습니다. 대출이 있으면 은행이 채권 보전을 이유로 지정 법무사를 요구하는 경우가 대부분이므로, 잔금 전에 금융기관 담당자와 먼저 협의해야 합니다.

잔금일 당일 5단계 흐름

단계	장소	할 일
1단계	부동산 중개업소	잔금 지급 후 등기필정보·매도용 인감증명서·위임장 인감 날인 수령
2단계	관할 구청 세무과	취득세 신고서 제출·납부서 수령
3단계	시중은행	취득세 납부·국민주택채권 매입(즉시매도)·수입인지 구매
4단계	관할 등기소	소유권이전등기신청서 제출·등기신청수수료 납부
5단계	등기 완료 후	약 3~5일 후 등기필정보 수령

위임장 — 매도인이 등기 신청을 맡긴다는 서류

위임장이란 매도인이 소유권이전등기 신청 업무를 매수인에게 위임하는 서류입니다. 셀프등기에서 매수인이 직접 등기소에 서류를 제출하므로, 잔금일 현장에서 매도인이 인감을 날인한 위임장을 반드시 수령해야 합니다. 위임장에 기재해야 할 항목은 대법원 인터넷등기소 공식 양식을 확인하세요.

현장에서 매도용 인감증명서의 인감 모양과 위임장 날인을 반드시 대조하세요.

잔금일 전 서류 체크리스트

매도인 서류 (발행일로부터 3개월 이내)

등기필정보(등기권리증) — 재발급 불가, 반드시 현장에서 수령
매도용 인감증명서 — 매수인 성명·주민등록번호·주소 기재 필수
주민등록초본 — 주민번호 뒷자리 전체 공개 + 주소 변동 이력 전체 포함('자세하게' 발급 지정 필요)

매수인 서류

매매계약서 원본 및 복사본
주민등록등본·초본 (주소 변동 이력 전체 포함)
도장 (막도장 가능)
가족관계증명서

부동산 서류

부동산거래계약신고필증 원본
토지대장 (대지권등록부 포함)
건축물대장 (집합건물 전유부)

잔금 지급 직전에는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 실시간으로 다시 열람하세요. 갑구(소유권 관계)와 을구(근저당 등 소유권 외 권리)에 가압류나 근저당 같은 새로운 권리변동이 생기지 않았는지 확인하는 것이 핵심입니다.

8. 전자표준양식·전자신청 실제 절차

전자표준양식(e-Form) — 등기소는 방문하되 작성 오류를 줄이는 방식

1. 대법원 인터넷등기소 접속 후 e-Form 신청 선택

2. 부동산 표시와 당사자 정보 입력 (자동 검색으로 오타 감소)

3. 신청서 출력

4. 서류 일체와 함께 관할 등기소 제출

5. 등기신청수수료 15,000원 납부

이폼은 공동인증서 사용자등록 없이 이용할 수 있습니다.

전자신청 — 사전 등록이 필요한 온라인 방식

1. 인터넷등기소에서 공동인증서 사용자등록

2. 전자신청 메뉴에서 소유권이전등기 신청

3. 서류 스캔 첨부

4. 전자납부로 수수료 10,000원 납부

5. 처리 결과 온라인 확인

등기 완료 후에는 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 열람해 갑구 소유권 란에 본인 이름이 올라왔는지 확인하세요.

9. 증여·상속 등기는 매매와 계산 방식이 다릅니다

증여·상속 등기는 매매 등기와 비용 구조가 다릅니다. 특히 취득세와 국민주택채권은 용도 선택을 잘못하면 계산이 어긋날 수 있습니다.

항목	매매 등기	증여 등기	상속 등기
취득세	주택 매매 기준으로 계산	위택스에서 별도 계산	위택스에서 별도 계산
인지세	주택 매매가 기준	공식 자료 확인 필요	공식 자료 확인 필요
국민주택채권	소유권이전등기 기준	용도 구분 별도 선택	용도 구분 별도 선택
등기신청수수료	신청 방식별 확인	신청 방식별 확인	공식 수수료표 확인

주택도시기금 매입대상금액조회 화면에는 상속·증여 및 무상취득, 부담부증여 같은 용도 구분이 따로 있습니다. 부담부증여란 빚을 함께 넘기는 증여를 말합니다. 증여·상속은 매매 기준 표를 그대로 적용하지 말고 해당 용도를 선택해 조회해야 합니다.

증여세·상속세는 취득세와 별개의 세금입니다. 금액 차이가 커질 수 있으므로 증여나 상속을 앞두고 있다면 위택스와 주택도시기금 조회를 먼저 하고, 필요하면 세무 전문가 상담까지 검토하세요.

자주 묻는 질문

Q. 셀프등기하면 실제로 얼마나 아낄 수 있나요? A. 취득세·인지세·등기신청수수료·국민주택채권은 법정 비용이라 줄지 않습니다. 절약 가능한 항목은 법무사 보수입니다. 법무사에게 개별 견적을 받아야 합니다.

Q. 서울 6억 아파트 셀프등기 법정 비용 총합은 얼마인가요? A. 공시가격 4억 2천만 원, 전용 85㎡ 이하, 1주택 기준으로 약 764만 원입니다(취득세 600만+지방교육세 60만+인지세 15만+등기신청수수료 1.8만+채권 부담금 약 87만, 채권 할인율 8% 가정). 채권 할인율에 따라 수십만 원 차이가 날 수 있습니다.

Q. 국민주택채권 부담금은 왜 잔금일 당일 다시 확인해야 하나요? A. 할인율이 매일 변동하기 때문입니다. 같은 액면가라도 할인율 차이에 따라 실제 부담금이 최대 55만 원가량 달라질 수 있습니다(할인율 5%→546,000원 / 10%→1,092,000원 예시). 주택도시기금 고객부담금조회에서 당일 재확인이 필수입니다.

Q. 등기신청수수료가 방식별로 다른 이유가 있나요? A. 처리 방식에 따른 행정 비용 차이입니다. 전자신청(10,000원) < 전자표준양식(15,000원) < 방문신청(18,000원) 순입니다. 2025년 8월 1일부터 방문신청과 전자표준양식 수수료가 인상됐습니다. 정확한 금액은 대법원 인터넷등기소 공식 수수료표에서 확인하세요.

Q. 대출이 있으면 셀프등기를 아예 못 하나요? A. 법적 금지 사항은 아니지만, 대출이 있는 경우 은행이 채권 보전을 이유로 지정 법무사를 요구하는 경우가 대부분입니다. 잔금 전에 금융기관 담당자와 먼저 협의해 확인하세요.

마무리 — 핵심 체크리스트

셀프등기에서 기억할 것은 하나입니다. 법정 비용은 누가 신청해도 같고, 법무사 보수만 내 선택입니다.

잔금일 전 필수 확인 사항

[ ] 부동산공시가격 알리미 → 공시가격 조회 완료
[ ] 위택스 → 취득세·지방교육세 계산 완료
[ ] 주택도시기금 → 채권 액면가 확인, 잔금 당일 고객부담금조회 재확인 예정
[ ] 매도인 서류 목록 사전 공유 (발행일 3개월 이내 유효기간 확인)
[ ] 잔금 직전 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 실시간 재조회

취득세는 위택스에서, 채권 부담금은 잔금 당일 고객부담금조회에서 확인하는 것부터 시작하면 전체 비용 흐름이 선명해집니다. 서류 하나씩 준비하다 보면 생각보다 어렵지 않으니, 오늘 공시가격 조회 하나만 먼저 해보세요.

신청 바로가기

👉 대법원 인터넷등기소 부동산 등기신청