주담대 금리 재산정, 5년 고정 끝나면 월 상환액 얼마나 오를까?
주담대 고정금리 종료는 혼합형 주택담보대출의 구조 때문에 생기는 일입니다.
하지만 "5년 고정"이라는 말 때문에 30년 내내 같은 금리라고 오해하는 경우가 많습니다.
지금 실제로 확인되는 건, 2021년경 3%대로 받은 대출이 올해부터 순차적으로 재산정 시기를 맞고 있고, 재산정 시 적용되는 변동금리 수준이 그때와 크게 달라졌다는 점입니다.
한눈에 보기
- 2026년 9월 18일 기준 5대 시중은행 주담대 변동금리 연 4.32~6.33% (2021년 5월 혼합형 금리 연 2.82~4.43% 대비 구간 자체가 상승)
- 4억원·30년·연3.2%→5.3% 재산정 가정 시 월 상환액 약 173만원 → 약 215만원(월 약 42만원↑)
- 대출잔액 2억·3억·4억원 구간별 재산정 후 월 증가액은 약 21만~42만원
- 대환 검토 시 보금자리론(연 4.90~5.30%), 디딤돌대출(일반 소득구간 연 2.85~4.15%, 생애최초 신혼가구는 최저 연 2.55%) 공식 금리 확인 필수
- 대환 전 중도상환수수료부터 은행에 확인해야 실익 계산 가능
혼합형 주담대란? 30년 고정이 아닙니다
혼합형 주택담보대출이란 일정 기간 고정금리가 적용된 뒤 변동금리로 전환되는 상품입니다.
금융위원회는 이를 "일정 기간 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품"으로 설명합니다.
대표적인 형태가 처음 5년은 고정, 이후는 변동인 구조입니다.
비슷한 이름의 상품이라도 성격은 다릅니다.
| 유형 | 구조 |
|---|---|
| 혼합형 | 일정 기간(예 5년) 고정 후 변동금리로 전환 |
| 주기형 | 일정 주기마다 금리를 다시 정해 다음 재산정일까지 고정 |
| 전 기간 고정형 | 약정대로 만기까지 고정 |
| 변동형 | 약정 주기마다 금리 변경 |
고정금리 적용기간 종료와 대출 만기(예 30년)는 서로 다른 개념입니다.
5년 고정 후 변동이라면, 5년이 지난 시점부터 약정에 정해진 기준금리·가산금리·우대금리에 따라 적용금리가 다시 정해집니다.
내 대출, 지금 확인할 5가지부터 보세요
같은 시기에 대출을 받았더라도 실제 적용금리는 계약 내용에 따라 달라집니다.
대출 앱이나 약정서에서 아래 항목부터 확인하는 게 빠릅니다.
확인 체크리스트
1. 금리 유형이 혼합형인지
2. 고정금리 적용 종료일이 언제인지
3. 이후 적용되는 기준금리가 무엇인지
4. 가산금리·우대금리 조건
5. 남은 대출원금과 만기
재산정하면 월 상환액이 실제로 얼마나 오를까
예를 들어 2021년경 4억원을 30년 만기, 원리금균등상환, 최초 고정금리 연 3.2%(고정기간 5년)로 빌렸다고 가정하면, 최초 월 상환액은 약 173만원입니다.
5년간 정상적으로 상환하면 남은 원금은 약 3억5,691만원이고, 이 잔액을 남은 25년 동안 연 5.3%로 재산정하면 월 상환액은 약 215만원으로 올라갑니다.
한 달 약 42만원, 1년이면 약 503만원 차이입니다.
이 수치는 특정 개인의 실제 사례가 아니라 언론(2026-09-20 보도)이 설정한 가상 차주 조건에 따른 계산 예시입니다.
금리가 2.1%포인트 올랐다고 "4억원 × 2.1%"로 단순 계산하면 안 됩니다.
그동안 갚은 원금이 있고 남은 상환기간도 25년으로 줄었기 때문에, 재산정 시점의 남은 원금과 남은 만기를 다시 넣어 계산해야 합니다.
참고로 상환방식을 반영하지 않은 단순 이자 계산으로는, 대출잔액 1억원당 금리 1%p 상승 시 연간 이자 차이가 약 100만원(월평균 약 8만3천원) 수준입니다.
대출잔액별 재산정 비교 (연 3.2%→5.3%, 30년 만기 가정)
| 대출잔액 | 재산정 전 월 상환액 | 재산정 후 월 상환액 | 월 증가액 |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 약 86만5천원 | 약 107만5천원 | 약 21만원 |
| 3억원 | 약 129만7천원 | 약 161만2천원 | 약 31만5천원 |
| 4억원 | 약 173만원 | 약 214만9천원 | 약 41만9천원 |
같은 조건이라도 실제 대출을 언제, 어떤 금리로 받았는지에 따라 결과는 달라집니다.
예를 들어 2021년에 3억원을 연 3.11%로 받은 경우를 25년 재산정·연 5.9% 기준으로 계산하면 월 상환액이 약 128만3천원에서 약 170만6천원으로, 월 약 42만3천원 늘어난 사례도 있습니다.
위 표와는 적용금리 가정 자체가 다른 별개 계산이니 내 대출의 실제 재산정 금리로 다시 확인해야 합니다.
금리는 왜 다시 오르고 있나
금융위원회가 2026년 9월 9일 발표한 자료에 따르면, 예금은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 가중평균금리는 2026년 5월 4.32%, 6월 4.36%, 7월 4.48%로 석 달 연속 상승했습니다.
재산정 시점에 시장금리 자체가 오르는 구간과 맞물리면, 고정기간 종료로 인한 부담이 더 커질 수 있습니다.
고정금리 종료 후, 유지할까 갈아탈까
재산정 금리가 부담스럽다면 크게 두 방향을 검토할 수 있습니다.
첫째는 변동금리를 유지하며 여유자금으로 원금을 일부 상환해 남은 원금 자체를 줄이는 방법이고, 둘째는 더 낮은 고정금리 상품으로 갈아타는 대환입니다.
정책 모기지 공식 금리 (2026년 9월 1일 공시 기준)
| 상품 | 금리 수준 | 비고 |
|---|---|---|
| 아낌e보금자리론 | 연 4.90~5.20% | 만기 10~50년 |
| u-보금자리론 | 연 5.00~5.30% | 만기 10~50년 |
| t-보금자리론 | 연 5.00~5.30% | 만기 10~50년, 우대금리 최대 1.0%p 한도 중복적용 |
| 내집마련디딤돌대출 | 부부합산소득 2천만원 이하 연 2.95~3.05%(15·20년), 4천만원 초과~7천만원 이하 연 3.55~3.80% | 소득 구간별 차등, 일반 기준 |
디딤돌대출은 부부합산소득 8천5백만원까지 구간별로 연 2.85~4.15%가 적용되고, 생애최초로 주택을 구입하는 신혼가구는 별도 금리표가 적용돼 소득 2천만원 이하 기준 최저 연 2.55%까지 낮아집니다.
다자녀가구는 최대 0.7%p, 생애최초·신혼가구 등은 0.2%p 우대(중복 불가, 1개 택1)가 붙고, 지방 소재 주택은 0.2%p 추가로 차감됩니다.
금융위원회의 주담대 갈아타기 서비스를 통해 실제 대환을 완료한 사례에서는 평균 금리가 1.5%포인트 낮아졌고, 차주 1인당 연간 이자 절감액은 약 337만원으로 집계됐습니다.
다만 이는 해당 서비스 초기 이용자 사례로, 현재 신청자에게 같은 폭의 인하가 보장되는 것은 아닙니다.
대환 전 확인할 것: 중도상환수수료
대환은 결국 지금 대출을 갚고 새 대출을 받는 과정이라, 중도상환수수료 여부를 먼저 확인해야 실제 이득을 정확히 계산할 수 있습니다.
수수료율과 면제 조건은 은행과 상품마다 다르므로, 대출을 실행한 은행 창구나 콜센터에서 내 대출의 정확한 요율을 확인하는 것이 가장 확실합니다.
소득·주택 요건이 정책 모기지 기준에 맞는지도 함께 따져보고, 절감되는 이자와 수수료·부대비용을 비교해 실익을 판단하는 순서가 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q.
고정기간 종료 통보를 못 받았다면?
A.
은행 통보가 누락됐거나 놓쳤을 수 있으니, 직접 대출 앱이나 약정서에서 고정금리 적용 종료일을 확인하세요.
확인이 어려우면 대출 실행 은행 콜센터나 영업점에 문의하면 됩니다.
Q.
혼합형과 주기형은 뭐가 다른가요?
A.
혼합형은 일정 기간 고정 후 변동금리로 넘어가는 구조이고, 주기형은 일정 주기마다 금리를 다시 정해 다음 재산정일까지 그 금리로 고정하는 구조입니다.
약정서에서 상품 유형을 먼저 확인해야 합니다.
Q.
대환하면 무조건 유리한가요?
A.
그렇지 않습니다.
낮아지는 금리로 절감되는 이자와, 중도상환수수료·대환 부대비용을 함께 비교해야 실제 이득을 알 수 있습니다.
Q.
보금자리론이나 디딤돌대출로 갈아탈 수 있나요?
A.
소득·주택가격 등 자격 요건을 충족하면 가능합니다.
특히 디딤돌대출은 일반 소득구간과 생애최초 신혼가구 구간의 금리 차이가 크므로, 본인이 해당하는 구간의 정확한 금리를 공식 자료로 확인하는 게 좋습니다.
Q.
중도상환수수료는 얼마나 되나요?
A.
은행과 상품마다 다르므로 일률적으로 말하기 어렵습니다.
대출 실행 은행에 내 대출의 정확한 요율과 감면 조건을 문의하는 것이 가장 정확합니다.
지금 확인할 3가지
내 대출이 혼합형인지, 고정금리 종료일이 언제인지부터 약정서로 확인하세요.
재산정 금리가 정해지면 남은 원금과 남은 기간을 기준으로 월 상환액을 다시 계산하고, 부담이 크다면 정책 모기지 대환이나 원금 일부상환을 비교해보세요.
대환을 고려한다면 중도상환수수료부터 은행에 확인하는 순서가 손해를 줄이는 길입니다.
여러분은 고정금리 종료를 앞두고 유지와 대환 중 어느 쪽을 더 고민하고 계신가요?
비슷한 상황이라면 댓글로 이야기 나눠 주세요.
