2026 세법개정안 부동산 세제 — 1주택·다주택자 양도소득세 변화와 2027·2028 단계별 일정
집을 팔 시점을 재고 있거나, 내년 보유세가 얼마나 늘어날지 궁금하다면 지금 확인해 두세요. 2026년 세법개정안은 1주택·다주택 구분 없이 양도소득세와 종합부동산세 구조를 2027~2028년에 단계적으로 바꾸며, 핵심 방향은 "거주하면 유리, 거주 안 하면 불리" 한 방향으로의 전면 재편입니다.
한눈에 보기 — 2026 세법개정안 부동산 세제 핵심 요약
양도소득세 주요 변화
| 변경 항목 | 현행 | 개정 | 적용 시기 |
|---|---|---|---|
| 1주택 장기보유공제 구조 | 보유+거주 각 연 4%, 최대 80% | 2028년: 거주 연 6%+보유 연 2% / 2029년~: 거주 연 8%만(최대 80%) | 2028.1.1. 이후 양도분 |
| 1주택 기본공제 | 연 250만 원 | 연 2,500만 원 (10년 거주·30억↓·제3자 양도) | 2027.1.1. 이후 양도분 |
| 다주택 중과세율 | 2주택 +20%p / 3주택+ +30%p | 2027년: +5%p / +10%p / 2028년: +10%p / +15%p | 2027.1.1. 이후 양도분 |
| 장기거주공제 한도 | 없음 | 2028년: 인별·물건별 각 20억 / 2029년~: 10억 | 2028.1.1. 이후 양도분 |
| 고령 1주택 이주 감면 | 없음 | 2027년: 50%(한도 5억) / 2028년: 30%(한도 3억) | ~2028.12.31. |
종합부동산세 주요 변화
| 변경 항목 | 현행 | 개정 | 적용 시기 |
|---|---|---|---|
| 기본공제 — 실거주 1주택 | 공시가 12억 | 공시가 14억 (시가 약 20억↓ 면세) | 2027년~ |
| 기본공제 — 비거주 1주택 | 공시가 12억 | 공시가 9억 (오히려 축소) | 2027년~ |
| 공정시장가액비율 | 60% | 1주택·지방 1·2주택: 70% / 3주택+·조정지역: 2027년 70%→2028년 80% | 2027년~ |
| 세부담 상한 | 150% | 200% | 2027년~ |
| 납부유예 소득요건 | 총급여 7,000만 원 이하 | 총급여 8,000만 원 이하 | 2027년~ |
⚠️ 이 개정안은 2026.9.3. 정기국회 제출 예정이며, 통상 12월 초 통과합니다. 아직 확정된 법령이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 내용이 수정되거나 일부 항목이 부결될 수 있으므로, 12월 확정 후 계획을 세우세요.
2026 세법개정안 부동산 세제 — 발표 배경과 국회 통과 일정
2026년 8월 3일, 재정경제부는 구윤철 부총리 주관으로 서울 중구 은행회관 세제발전심의위원회에서 '2026년 세제개편안'을 공식 발표했습니다(대한민국 정책브리핑 korea.kr 발표자료 기준).
개정 방향과 의미
이번 세제개편의 핵심은 실거주·장기거주 우대, 비거주·다주택 보유 강화입니다. 오래 보유하면 공제받던 구조가 얼마나 오래 살았는지를 기준으로 전환됩니다.
국회 통과 일정표
| 단계 | 일정 |
|---|---|
| 입법예고 | 2026.8.4. ~ 8.20. |
| 차관회의·국무회의 심의 | 8월 중 |
| 정기국회 제출 | 2026.9.3. |
| 통상 국회 통과 | 12월 초 |
| 항목별 시행 | 2027~2028년 단계별 |
다만 다주택자 중과 완화, 1주택 기본공제 10배 확대, 고령자 이주 세액감면 등 규모가 큰 항목은 국회 심의 과정에서 조정될 가능성이 있습니다.
→ 개정안 발표를 보고 매각 타이밍을 서두르지 마세요. 12월 국회 통과 이후 확정된 내용을 확인하고 계획을 세우는 것이 안전합니다. 방향성은 거주 우대·비거주 강화로 뚜렷하게 잡혀 있으므로, 내 상황 파악은 지금부터 해두는 것이 좋습니다.
양도소득세 개정 핵심 변화 총정리
장기보유특별공제 → 거주공제 전환 : 1주택자·다주택자 공제율 비교
장기보유특별공제(장특공제)란? 집을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 개정안은 이 기준을 "보유 기간"에서 "거주 기간"으로 전환하며, 제도 이름도 '거주공제'로 바뀝니다.
1세대 1주택자 공제율 — 연도별 변화
[1세대 1주택자 거주·보유공제율 단계별 변화]
| 구분 | ~2027.12.31. | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 거주공제율 | 연 4% / 최대 40% | 연 6% / 최대 60% | 연 8% / 최대 80% |
| 보유공제율 | 연 4% / 최대 40% | 연 2% / 최대 20% | 폐지 |
| 합계 최대 공제율 | 80% | 80% | 80% |
기본요건: 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주. 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용. (국세청 nts.go.kr 장기보유특별공제율표 참조)
합계 최대 공제율 80%는 유지되지만, 2028년부터 거주 없이는 합계가 80%에 미치지 못합니다. 15년 보유했지만 실거주가 3년인 1주택자는 현행에서 보유공제만으로도 상당한 공제를 받을 수 있었지만, 2029년 이후에는 거주기간 기준으로만 계산됩니다. 반대로 10년 이상 실거주한 1주택자는 거주공제만으로도 최대 80%를 유지할 수 있어 오히려 유리해집니다.
다주택자 공제율 — 연도별 변화
[다주택자 거주·보유공제율 단계별 변화]
| 구분 | ~2027.12.31. | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 거주공제율 | 미적용 | 연 2% / 최대 30% (2년 이상 거주 시만) | 연 2% / 최대 30% |
| 보유공제율 | 연 2% / 최대 30% | 연 1% / 최대 15% | 폐지 |
2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용.
다주택자는 2028년부터 2년 이상 실거주한 주택에 한해 거주공제를 받을 수 있습니다. 2029년 이후에는 거주하지 않은 다주택은 장특공제 혜택이 사실상 사라집니다. 고가 주택일수록 이 변화의 영향이 큽니다.
부득이한 사유 — 비거주 기간 거주기간 인정
취학·직장 전근·질병(1년 이상 치료)·부모 봉양(60세 이상 직계존속) 등 부득이한 사유로 일시 이사한 경우, 비거주 기간 최장 3년을 거주기간으로 인정받을 수 있습니다(1년 이상 계속 거주 중이어야 함). 재개발·재건축 공사기간은 공사기간의 1/2을 거주기간으로 인정합니다(관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중이어야 함). 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
장기거주 소득공제 한도 신설 — 인별·물건별 20억 → 10억
현행 1주택 장특공제에는 공제 상한이 없어 초고가 주택일수록 혜택이 무한정 커지는 구조였습니다. 개정안은 공제 상한을 새로 만듭니다.
[장기거주 소득공제 한도 신설]
| 기준 | 현행 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 인별 연간 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
| 양도 물건별 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
공동소유 또는 분할양도 시 지분·양도 비율로 안분해 각각 한도를 계산합니다. 초고가 주택 보유자라면 2027년 12월 31일 이전 양도가 공제 측면에서 유리할 수 있습니다.
1세대 1주택 기본공제 250만 → 2,500만 원 확대
연간 양도소득 기본공제가 현행 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대됩니다. 단, 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다(재정경제부 세제개편안 발표자료 기준).
[기본공제 2,500만 원 수혜 요건]
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 거주기간 | 10년 이상 거주 |
| 양도가액 | 30억 원 이하 |
| 세대 요건 | 1세대 1주택 양도 |
| 거래 상대방 | 특수관계인이 아닌 제3자 (부모-자녀 직거래 등 제외) |
부부 공동명의인 경우 각각 2,500만 원씩 적용됩니다. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
다주택자 조정대상지역 중과세율 한시 완화 (2027~2028년)
조정대상지역 내 다주택자에게 적용되는 중과세율이 2027~2028년에 한시적으로 낮아집니다. 보유기간 2년 이상인 주택에 한해 적용됩니다.
[다주택자 조정대상지역 중과세율 변화]
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p |
2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용. 2026년 중 중과 적용받은 양도분도 포함.
2027년이 완화 폭이 가장 큰 시점입니다. 정리할 주택이 있는 다주택자라면 2027년 매각을 검토할 만합니다. 단, 보유기간 2년 이상 요건과 개인별 취득 시점·취득가액을 세무사와 함께 시뮬레이션해 보세요.
조정대상지역 매입임대 아파트 세제혜택 단계 폐지
| 시기 | 중과 여부 | 장특공제 우대 |
|---|---|---|
| ~2027년 양도 | 중과 배제 | 50% |
| 2028년 양도 | 중과세율 1.2배 | 30% |
| 2029년 이후 | 중과 적용 | 배제 |
2026년 10월 1일 양도분부터 적용.
65세 이상 고령 1주택자 비수도권 이주 세액감면 신설
이번 개정안에서 새로 생기는 제도입니다. 수도권 집을 가진 고령 1주택자가 비수도권으로 이주할 때 양도소득세를 일부 감면해 줍니다.
[수혜 요건 — 7가지 모두 충족]
| 번호 | 요건 |
|---|---|
| ① | 만 65세 이상 |
| ② | 1세대 1주택자 |
| ③ | 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이고, 보유기간 중 총 5년 이상 거주 |
| ④ | 수도권 소재 주택 양도 |
| ⑤ | 특수관계인이 아닌 제3자에게 양도 |
| ⑥ | 양도 후 6개월 이내 비수도권 이주 |
| ⑦ | 본인·배우자 주민등록 비수도권 이전 및 실제 거주 |
[감면율 및 한도]
| 적용 시기 | 감면율 | 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 50% | 5억 원 |
| 2028년 | 30% | 3억 원 |
| 2029년 이후 | 적용기한 종료 | — |
⚠️ 추징 주의: 이주 후 5년 이내에 수도권 주택 취득 또는 수도권 재이주 시 감면세액을 돌려내야 합니다. 세부 지역 요건은 향후 시행령과 정부 공식 자료에서 확인하세요.
내 상황에 따른 양도세 변화 — 유형별 확인 포인트
실거주 1주택자
2027년까지는 현행과 거의 동일합니다. 전환점은 2028년입니다. 같은 보유기간이라도 거주기간이 짧으면 공제율이 급격히 낮아집니다.
15년 보유했지만 실거주가 3년인 경우, 현행에서는 보유공제만으로도 상당한 공제가 가능했지만 2029년 이후에는 거주기간 기준으로만 계산됩니다. 반대로 10년 이상 실거주한 1주택자는 거주공제만으로도 최대 80%를 유지할 수 있어 오히려 유리해집니다.
양도가액 30억 원 이하·10년 이상 거주 요건을 갖춘 경우라면, 2027년부터 기본공제 2,500만 원 추가 혜택도 받을 수 있습니다.
비거주 1주택자 vs 실거주자 세금 격차
거주 여부에 따라 공제 구조가 완전히 갈립니다.
| 구분 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 거주공제 연 6% (최대 60%) + 보유공제 연 2% (최대 20%) | 거주공제 연 8% (최대 80%) |
| 비거주 1주택자 | 1주택 거주공제 특례 불가 | 보유공제 폐지 → 공제 거의 없음 |
비거주 1주택자에게 일반 장기보유특별공제(일반 토지·건물 적용, 최대 30%) 적용 가능성은 개인 상황을 세무사에게 확인하세요.
종부세 기본공제도 실거주 14억·비거주 9억으로 분리(아래 참조)되기 때문에, 2028년 이후 실거주자와 비거주자의 세 부담 격차는 지금보다 훨씬 커집니다.
다주택자 케이스
다주택자의 핵심 포인트는 두 가지입니다.
① 2027년이 중과 완화 폭이 가장 크다 — 2주택은 +20%p → +5%p, 3주택 이상은 +30%p → +10%p. 2028년에는 완화 폭이 다시 줄어듭니다.
② 2029년 이후에는 보유공제가 사라진다 — 실거주하지 않은 다주택은 장특공제 혜택을 거의 받지 못합니다. 향후 2~3년간 매각 계획을 지금 세워두는 것이 좋습니다.
"2027년 전에 팔아야 하나?"는 현실적인 질문이지만, 중과율 하나만 볼 게 아니라 보유기간(2년 이상 요건 충족 여부)·거주기간·취득 시점·조정대상지역 해당 여부를 모두 따져야 합니다. 개인별 차이가 크므로 세무사 상담을 통해 시뮬레이션을 받아보는 것을 권합니다.
종합부동산세 전면 개편 — 2027~2028년 단계별 변화
종합부동산세(종부세)란? 일정 기준 이상의 주택을 보유할 때 재산세와 별도로 내는 세금입니다. 현재 전체 주택 소유자의 약 3%, 약 48만 명이 납부합니다(블로그 분석값 기준, 개인별 조건에 따라 상이). 이번 개정안으로 종부세도 2027~2028년에 걸쳐 크게 바뀝니다.
기본공제 실거주 14억·비거주 9억으로 분리
현행 1세대 1주택자 기본공제는 공시가격 기준 12억 원입니다. 개정안은 거주 여부에 따라 분리합니다.
[종부세 기본공제 개정 전후 비교]
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택자 | 공시가 12억 | 공시가 14억 (시가 약 20억 이하 과세 제외) |
| 비거주 1주택자 | 공시가 12억 | 공시가 9억 (오히려 축소) |
| 다주택자 등 그 외 | 공시가 합계 9억 | 현행 유지 |
실거주 1주택자 기준, 시가 약 30억 원 이하는 종부세가 감소하고 시가 약 35억 원 이상부터 종부세가 증가하는 손익분기점이 형성될 것으로 추정됩니다(블로그 분석값 기준 — 개인별 보유 현황에 따라 실제 세부담은 다릅니다).
공정시장가액비율 단계 인상
공정시장가액비율이란? 종부세 과세표준 계산 시 공시가격에 곱하는 비율로, 높아질수록 세금이 늘어납니다.
[공정시장가액비율 단계별 인상]
| 대상 | 현행 | 2027년 | 2028년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자, 지방 1·2주택자 | 60% | 70% | 70% (동결) |
| 3주택 이상·조정지역 보유(1주택자 제외) | 60% | 70% | 80% |
세율 주택가액 기준으로 단일화 (2028년 이후)
현재 종부세 세율은 주택 수에 따라 다릅니다. 개정안은 이를 주택가액(집값) 기준으로 전환합니다.
[현행 종부세 세율 — 개인 (국세청 nts.go.kr 기준)]
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
개정안은 2028년부터 과세표준 6~12억 원 구간부터 단계적으로 세율을 인상합니다. 법인은 2028년부터 단일 5% 세율이 적용됩니다. 개정 후 세율 구간별 구체 수치는 재정경제부 세제개편안 상세본이나 국세청 공시 자료에서 확인하세요.
세액공제 보유→거주 전환 및 한도 신설
1세대 1주택자 세액공제도 보유 기준에서 거주 기준으로 전환됩니다.
[종부세 세액공제 전환 일정]
| 연도 | 적용 방식 | 세액공제 한도 |
|---|---|---|
| 2027년 | 보유공제 1/2과 거주공제 중 높은 공제율 적용 | 800만 원 신설 |
| 2028년~ | 보유공제 폐지 → 거주공제·고령자 공제만 존속 | 600만 원 |
오래 보유했지만 거주기간이 짧은 1주택자는 세액공제 혜택이 줄어드는 구조입니다.
세부담 상한 150% → 200% 확대 영향
세부담 상한이란? 한 해 보유세(재산세+종부세)가 전년도 대비 얼마까지 늘어날 수 있는지의 최대치입니다. 상한이 200%라는 것은 극단적인 경우 전년도 보유세의 2배까지 납부할 수 있다는 뜻입니다. 현재 150% 상한이 급격한 증세를 막아줬는데, 200%로 오르면 이 쿠션 효과가 줄어들어 고가 주택이나 다주택자에게 특히 영향이 큽니다. 2027년부터 적용됩니다.
납부가 어렵다면 납부유예 제도를 활용할 수 있습니다.
[납부유예 소득요건 완화]
| 요건 | 현행 | 개정 |
|---|---|---|
| 총급여 | 7,000만 원 이하 | 8,000만 원 이하 |
| 종합소득금액 | 6,000만 원 이하 | 7,000만 원 이하 |
| 소득요건 면제 특례 | — | 10년 이상 거주 만 65세 이상 1주택자, 보유세가 소득의 10% 이상인 경우 |
지금 당장 체크해야 할 절세 포인트
내 상황에 해당하는 항목을 지금 확인해 두세요.
| 유형 | 핵심 체크 사항 |
|---|---|
| 실거주 1주택자 | 주민등록 이력·실거주 기간 정리. 부득이한 사유(취학·전근·질병·부모봉양) 해당 시 비거주 기간 인정 요건 확인. |
| 2027년 매각 고려 중인 다주택자 | 보유기간 2년 이상 요건 충족 여부 확인. 중과 완화 폭이 가장 큰 시점. |
| 고가 1주택 비거주자 | 종부세 기본공제 12억→9억 축소 + 양도세 공제 2028년부터 거주 중심 전환. 거주 여부 점검. |
| 65세 이상 수도권 1주택자 | 비수도권 이주 감면 2027~2028년에만 적용. 감면율 50%인 2027년을 목표로 준비. |
| 일시적 2주택자 | 2026.8.4. 이후 신규 취득 시 처분기간 3년→2년 단축. 양도세는 2026.10.1. 이후 종전주택 양도분, 종부세는 2027.6.1. 기준 납세의무 성립분부터 적용. |
| 상생임대차 계약 보유자 | 적용기한 2026.12.31. 종료 예정. 계약 종료 후 1년 내 양도분에 경과규정 적용. 기한과 경과규정은 공식 자료에서 확인. |
| 주택담보대출 이자공제 활용자 | 2027년부터 실거주 요건 신설. 2026년 말 이전 대출은 2029년까지 종전 규정 적용. |
| 모든 유형 공통 | 12월 국회 통과 후 확정본 확인 전까지 자산 결정 보류. |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 나는 2주택자인데, 2027년 전에 꼭 팔아야 하나요? A. 2027년이 중과 완화 폭이 가장 크긴 합니다(2주택 기준 +20%p → +5%p). 하지만 개정안이 아직 국회를 통과하지 않았고, 개인별로 보유기간·거주기간·취득 시점·취득가액이 모두 다릅니다. "무조건 2027년"보다 세무사와 함께 개인 상황에 맞는 시뮬레이션을 먼저 받아보는 것을 권합니다.
Q. 비수도권 이주 세액감면, 어느 지역으로 가야 하나요? A. 개정안은 "비수도권"이라는 광역 요건만 명시하고 있습니다. 세부 지역 요건은 향후 시행령이나 정부 공식 발표에서 확인하세요. 이주 후 5년 내 수도권으로 되돌아오거나 수도권 주택을 취득하면 감면분을 추징당하므로, 실거주 계획을 신중히 세워야 합니다.
Q. 1세대 1주택 기본공제 2,500만 원, 부부 공동명의면 어떻게 되나요? A. 각자 2,500만 원씩 적용됩니다. 단 10년 이상 거주, 양도가액 30억 원 이하, 특수관계인이 아닌 제3자 양도 요건을 모두 갖춰야 하며, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
Q. 집은 오래 보유했지만 전세를 줘서 실거주가 짧은데, 2028년 이후에 팔면 불리한가요? A. 불리해집니다. 임차인이 거주하는 동안은 소유자의 거주기간이 쌓이지 않습니다. 2028년부터 거주공제 비중이 커지고 보유공제가 줄어들기 때문에 실거주 기간이 짧을수록 공제율이 낮아집니다. 2029년 이후에는 보유공제가 완전히 폐지되어 더욱 불리해집니다.
Q. 종부세 세부담 상한이 200%로 오르면 갑자기 세금이 2배가 될 수 있나요? A. 전년도 보유세(재산세+종부세)의 최대 2배까지 오를 수 있다는 의미입니다. 현재 150% 상한이 급격한 증세를 막아줬는데, 200%로 오르면 이 쿠션 효과가 줄어듭니다. 공시가격이 크게 오른 고가 주택이나 다주택자에게 영향이 큽니다. 개인별 보유 현황에 따라 실제 증가폭은 달라지므로 국세청 홈택스나 세무사를 통해 확인하세요.
Q. 세법개정안이 12월에 국회를 반드시 통과하나요? A. 통상 12월 초에 통과하지만, 아직 확정된 법령이 아닙니다. 국회 심의 과정에서 내용이 수정되거나 일부 항목이 부결될 수 있습니다. 12월 통과 후 확정본을 확인하고 자산 결정을 내리세요.
마무리
2026년 세법개정안의 부동산 세제는 한마디로 "거주 중심으로의 전면 재편"입니다. 오래 보유하면 공제받던 구조가 2028~2029년을 기점으로 실거주 기간 중심으로 바뀌고, 종부세도 실거주자에게 유리하게, 비거주자에게 불리하게 설계됐습니다.
내 유형에 맞게 지금 확인할 것: - [ ] 실거주 기간을 주민등록 이력으로 계산해 두기 - [ ] 다주택자라면 보유기간 2년 이상 요건 확인 + 2027년 매각 시뮬레이션 - [ ] 65세 이상 수도권 1주택자라면 2027년 이주 감면(50%) 요건 검토 - [ ] 일시적 2주택자라면 처분기간 2년 단축 적용 시점 재확인 - [ ] 12월 국회 확정 전까지 자산 결정 보류
모든 내용은 아직 국회 통과 전이므로, 12월 확정 후 세무사와 함께 내 상황에 맞는 전략을 짜보세요. 방향을 미리 파악해 두면 기회가 왔을 때 놓치지 않을 수 있습니다.