다주택자 양도세, 2027년에 팔까요 2028년에 팔까요? 세법개정안으로 직접 따져봤습니다
2026년 8월 4일, 기획재정부가 세법개정안을 입법예고했습니다. 다주택자라면 이 발표가 매도 시점을 다시 계산해야 하는 신호가 될 수 있어요. 단, 이 개정안은 아직 국회 본회의를 통과하지 않은 정부 발표안입니다. 입법예고 후 정기국회에 제출되고, 심의 결과에 따라 내용이 달라질 수 있으니 기획재정부 공식 보도자료와 국세청 홈택스에서 최종 조문을 반드시 확인하세요.
한눈에 보기 — 이번 개정안 핵심 4가지
| 개정 항목 | 누가 해당되나 | 핵심 변화 방향 |
|---|---|---|
| ① 다주택자 중과 한시 완화 | 조정대상지역 2주택 이상 보유자 | 2027~2028년 중과세율 일시 인하 방향 |
| ② 일시적 2주택 특례기간 단축 | 조정→조정 이사 예정자 | 3년 → 2년으로 줄어드는 방향 |
| ③ 매입임대 중과배제 폐지 | 조정지역 아파트 매입임대 등록자 | 단계적 혜택 소멸 예정 |
| ④ 상생임대주택 거주요건 면제 일몰 | 상생임대 혜택 수혜 임대인 | 2026.12.31. 혜택 종료 예정 |
⚠️ 2026년 8월 기준 정부 발표안입니다. 국회 본회의 통과 전으로 내용 변경 가능 — 기획재정부·국세청 공지 주기적 확인 필요.
이 개정안, 내가 해당되는지 먼저 확인하세요
4가지 중 어느 항목이 내 상황인가
개정안이 다루는 항목은 총 4가지입니다. 모두 해당되는 경우도 있고, 하나만 해당되는 경우도 있어요. 절세 전략은 내가 어느 항목에 걸리는지 먼저 파악하는 것에서 출발합니다.
조정대상지역이란 정부가 집값 급등 억제를 위해 별도 관리하는 지역으로, 지정·해제가 수시로 변경됩니다. 현재 지정 현황은 국토교통부 부동산 정책 누리집에서 확인하세요.
두 가지 이상 동시에 해당된다면
중과세율, 특례기간, 임대배제 폐지가 겹치면 세부담이 복합적으로 계산됩니다. 단순 합산으로 떨어지지 않는 경우가 많아, 국세청 세금 상담(국번 없이 126, 평일 9~18시) 또는 세무사와 개인 상황에 맞는 계산을 먼저 진행하시길 권해드립니다.
① 다주택자 양도세 중과 한시 완화 — 2027~2028년이 매도 기회 창구
현행 중과세율 구조 (2026년 8월 기준)
조정대상지역 내 주택을 팔면 기본세율(6~45%)에 중과세율이 추가됩니다. 보유기간 2년 이상 주택에 한해 적용되며, 2년 미만 보유분은 완화 대상에서 제외됩니다.
| 구분 | 현행 중과세율 |
|---|---|
| 1세대 2주택 (조정대상지역, 보유 2년 이상) | 기본세율 + 20%p |
| 1세대 3주택 이상 (조정대상지역, 보유 2년 이상) | 기본세율 + 30%p |
출처: 국세청(www.nts.go.kr), 2026년 8월 기준
개정안이 제시하는 방향
이번 개정안의 핵심은 2027년과 2028년, 두 해에 한해 이 중과세율을 현행보다 낮추는 것입니다. 한시 완화 기간이 끝나면 현행 세율로 되돌아가는 구조예요. 방향만 놓고 보면 2027년 완화 폭이 2028년보다 크다는 것이 정부안의 골자입니다.
| 구분 | 현행 | 2027년(안) | 2028년(안) | 완화 종료 후 |
|---|---|---|---|---|
| 1세대 2주택자 | 기본세율+20%p | 기획재정부 원문 확인 | 기획재정부 원문 확인 | 현행 복귀 예정 |
| 1세대 3주택 이상 | 기본세율+30%p | 기획재정부 원문 확인 | 기획재정부 원문 확인 | 현행 복귀 예정 |
⚠️ 구체적인 세율 수치는 기획재정부 세법개정안 원문에서 직접 확인하세요. 국회 통과 후 최종 확정됩니다.
반드시 함께 확인할 3가지
- 보유기간 요건: 기존 한시완화(2022.5.10~2026.5.9.)는 보유 2년 이상 주택에만 적용됐습니다. 이번 개정안에도 동일 요건이 적용되는지 원문에서 확인이 필요합니다.
- 장기보유특별공제(장특공제): 오래 보유할수록 양도차익에서 빼주는 이 공제가 함께 변하는지 여부에 따라 실제 세부담이 크게 달라집니다. 원문과 세무사 상담을 병행하세요.
- 2026년 중 이미 매도한 경우: 신고 시점 특례 조항이 개정안에 포함됐는지, 포함됐다면 적용 조건이 무엇인지 세무사와 먼저 확인하세요.
② 조정↔조정 일시적 2주택 특례기간 단축 — 이사 계획 있으신 분 주목
일시적 2주택이란
새집을 먼저 사고 기존 집을 팔기 전까지 잠깐 2채를 보유하게 되는 상황을 말합니다. 이 기간 안에 기존 집을 처분하면 1주택자로 인정받아 양도세 비과세와 종합부동산세(종부세 — 주택을 여러 채 보유한 분에게 부과되는 추가 세금) 합산 배제 혜택을 받을 수 있어요.
개정안의 변화 방향
조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우, 이 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄어드는 방향이 제시됐습니다. 양도세·종부세 모두에 해당됩니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 방향 |
|---|---|---|
| 조정→조정 일시적 2주택 특례기간 | 3년 | 2년(안) |
| 적용 세목 | 양도세·종부세 | 동일 |
⚠️ 정확한 적용 기준과 경과조치 여부는 기획재정부 세법개정안 원문에서 확인하세요.
예를 들어 강남구 아파트를 새로 매수하고 기존 마포구 집을 처분해야 하는 상황이라면, 지금은 3년 안에만 팔면 됐지만 개정안이 확정될 경우 2년이 기준이 됩니다. 이사 계획이 있는 분은 매도 일정을 지금 다시 점검해보시는 게 좋습니다.
③ 매입임대 아파트 중과배제 단계적 폐지 — 2028년 이후가 문제
중과배제 혜택이란
기존에는 조정대상지역 내 아파트라도 매입임대주택(직접 매입 후 임대사업자로 등록한 주택)으로 등록하면 양도세 중과 대상에서 제외되는 혜택이 있었습니다. 임대주택 공급을 장려하기 위한 조항이었어요.
개정안 방향 — 단계적 소멸
이번 개정안에서는 이 혜택을 단계적으로 폐지하는 방향을 잡았습니다. 2028년 이후 본격화될 것으로 예상되며, 정확한 단계별 일정은 기획재정부 세법개정안 원문에서 확인이 필요합니다.
매입임대 보유자가 먼저 확인할 것
- 임대의무기간 종료 시점 vs. 폐지 일정을 비교
- 의무기간 중 매도 시 발생할 수 있는 과태료·추징 여부
- 개인 상황마다 달라지는 부분이 많으므로 세무사 상담을 먼저 진행하시길 권해드립니다.
④ 상생임대주택 거주요건 면제 일몰 — 2026년 12월이 실질적 마지막
상생임대주택 혜택이란
임차인 보호 요건을 갖춰 임대한 주택은, 집주인이 직접 거주하지 않아도 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 시 거주요건을 면제받는 혜택이 있었습니다. 구체적인 임대료 인상 조건 등 세부 요건은 기획재정부·국세청 공식 자료에서 확인하세요.
2026.12.31. 일몰 예정
이번 개정안에 따르면 이 혜택은 2026년 12월 31일로 종료될 예정입니다. 상생임대주택 요건을 갖춰 혜택을 적용받으려면, 2026년 안에 요건을 충족하는 것이 실질적으로 마지막 기회가 될 수 있어요.
⚠️ 정확한 일몰 일자와 세부 조건은 기획재정부 세법개정안 원문 또는 국세청 홈택스(www.nts.go.kr) 공식 누리집에서 확인하세요.
주요 시행일·데드라인 한눈에 보기
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2026.8.4. | 정부 세법개정안 입법예고 시작 |
| 2026.8.20. | 입법예고 마감 |
| 정기국회 심의 예정 | 입법예고 후 정기국회에 제출 예정 (일정은 기획재정부 공지 확인) |
| 2026.12.31. | 상생임대주택 거주요건 면제 일몰 예정 |
| 2027.1.1. | 다주택자 중과 한시 완화 1차 시작 예정 |
| 2027.1.1. | 일시적 2주택 특례기간 단축 예정 (조정→조정) |
| 2028.1.1. | 중과 한시 완화 2차 시작 예정 |
| 2028년 이후 | 매입임대 아파트 중과배제 단계적 폐지 본격화 예정 |
| 완화 종료 후 | 중과세율 현행 복귀 예정 (정확한 시점은 원문 확인) |
⚠️ 위 일정은 국회 본회의 통과를 전제로 한 정부 발표안입니다. 심의 과정에서 내용이 달라지거나 부결될 수 있습니다. 기획재정부와 국세청(www.nts.go.kr) 공지를 주기적으로 확인하세요.
내 상황별 체크리스트 — 30초 판단
☑ 조정대상지역 다주택자 → ① 중과 한시 완화 해당 - 보유기간 2년 이상 요건 충족 여부 확인 - 2027년 완화 폭이 2028년보다 크다는 방향 — 구체 세율은 기획재정부 원문 확인
☑ 조정→조정 이사 계획 → ② 일시적 2주택 해당 - 특례 기간이 3년→2년으로 줄어들 수 있으니 매도 일정 즉시 재점검
☑ 조정지역 아파트 매입임대 등록자 → ③ 중과배제 폐지 해당 - 임대의무기간 종료 시점 vs. 폐지 일정 비교 후 세무사 상담 우선
☑ 상생임대주택 임대인 → ④ 일몰 해당 - 2026.12.31. 전에 요건을 갖추지 않으면 혜택이 사라질 수 있음 — 세부 요건은 원문 확인 필수
자주 묻는 질문
Q. 이 개정안은 확정된 건가요? A. 아닙니다. 2026년 8월 4일 정부가 입법예고한 단계이며, 국회 본회의를 통과해야 최종 확정됩니다. 입법예고 후 정기국회에 제출될 예정이며(일정은 기획재정부 공지 확인), 심의 결과에 따라 내용이 달라지거나 부결될 수 있습니다. 기획재정부와 국세청 공지를 꾸준히 확인하세요.
Q. 2027년과 2028년 중 어느 해에 파는 게 유리한가요? A. 개정안 방향은 두 해 모두 현행보다 낮은 세율이며, 2027년 완화 폭이 더 큰 구조입니다. 구체적인 세율 수치는 기획재정부 세법개정안 원문에서 확인하세요. 부동산 시세, 임대 계약 만료 시점, 임대의무기간 등 개인 상황에 따라 최적 매도 시점이 달라질 수 있어 세무사 상담을 병행하시길 권해드립니다.
Q. 2026년 하반기에 이미 팔았는데 한시 완화 적용을 받을 수 있나요? A. 신고 시점 특례 조항 포함 여부와 적용 조건은 기획재정부 세법개정안 원문 확인 후 세무사와 상담하시길 권해드립니다. 원문 없이 적용 여부를 단정하기 어렵습니다.
Q. 장기보유특별공제는 2027~2028년에도 받을 수 있나요? A. 중과세율 완화와 장특공제 적용이 어떻게 연동되는지는 기획재정부 세법개정안 원문에서 확인이 필요합니다. 장특공제 적용 여부에 따라 실제 세부담이 크게 달라지므로, 원문과 세무사 상담을 통해 개인 상황에 맞게 계산해보세요.
Q. 2026년 8월 4일 이전에 매수 계약을 했는데 경과조치를 받을 수 있나요? A. 경과조치 해당 여부는 개정사항마다 적용 기준이 다릅니다. 개정안이 국회를 통과한 후 최종 조문을 확인하고, 세무사나 국세청(국번 없이 126)에 문의하시는 것이 정확합니다.
세법은 개인 상황마다 적용이 달라집니다. 아래 순서대로 한 단계씩 확인해보세요.
- 내 해당 항목 먼저 파악 (위 체크리스트 기준)
- 기획재정부 세법개정안 원문 직접 확인 → 국회 통과 후 최종 조문 재확인
- 세무사 또는 국세청 126 상담으로 개인 상황에 맞는 세금 계산
- 2026.12.31. 상생임대주택 일몰 기한 반드시 체크
개정안 하나로 매도 시점이 결정되진 않지만, 방향을 미리 알고 준비하는 것만으로도 충분히 유리한 선택을 할 수 있습니다. 오늘 내 상황 항목 하나만 먼저 점검해보세요.
