종부세 비거주 1주택 기본공제 12억 유지, 종부세 계산해봐야 하는 이유
종부세는 공시가격 기준으로 일정 금액을 넘는 주택·토지에 부과되는 종합부동산세입니다. 2026년 9월 1일 정부안에서 비거주 1주택 기본공제는 12억 원 유지로 정리됐습니다.
하지만 아직 최종 법률 확정 단계는 아닙니다. 내 세금은 “집 한 채냐”보다 공시가격, 거주 여부, 특례 신청 여부에서 갈립니다.
한눈에 보기
| 핵심 항목 | 2026년 9월 1일 정부안 기준 |
|---|---|
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 유지 |
| 실거주 1주택 기본공제 | 14억 원 상향안 유지 |
| 세부담 상한 | 150% 유지 |
| 과세기준일 | 매년 6월 1일 |
| 특례 신청·합산배제 신고 | 9월 16일~9월 30일 |
| 납부기간 | 12월 1일~12월 15일 |
공식 확인처는 국세청, 국가법령정보센터, 홈택스입니다. 정부안은 국회 심사 과정에서 최종 문구가 달라질 수 있어 확정 세액은 고지 전 공식 자료 확인이 필요합니다.
종부세란?
종부세란 종합부동산세의 줄임말로, 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자 등에게 부과되는 보유세입니다. 주택은 시세가 아니라 「부동산 가격공시에 관한 법률」상 공시가격을 기준으로 계산합니다.
12억 유지, 그래도 계산은 해야 합니다
2026년 9월 1일 정부안 기준으로 비거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제는 12억 원을 유지하는 방향입니다. 당초 9억 원으로 낮추려던 내용은 수정됐고, 실거주 1주택의 14억 원 상향안은 남았습니다.
| 구분 | 당초안 | 2026년 9월 1일 정부안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 14억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 | 9억 원 | 12억 원 |
| 세부담 상한 | 200% 검토 | 150% 유지 |
세부담 상한은 전년 대비 세금 증가폭을 제한하는 장치입니다. 정부는 150%에서 200%로 올리려던 계획도 수정해 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
예를 들어 비거주 1주택자로 분류되는 사람이 있다면, 이번 정부안에서는 9억 원이 아니라 12억 원을 먼저 적용해 계산 출발점을 봐야 합니다. 다만 2026년 9월 1일 현재 최종 법률은 아니므로 국회 통과 뒤 문구 확인이 필요합니다.
12억은 시세가 아니라 공시가격입니다
종부세 기본공제 12억 원은 매매가 기준이 아닙니다. 기준은 정부가 세금 계산 등에 쓰려고 공시한 공시가격입니다.
공시가격 13억 원이면 어디서 시작할까?
예를 들어 공시가격 13억 원 주택이라면, 비거주 1주택 기본공제 12억 원을 뺀 1억 원이 계산 출발점입니다. 당초안처럼 9억 원을 적용하면 4억 원이 출발점이 되지만, 수정 정부안 기준은 다릅니다.
| 공시가격 | 적용 공제 | 단순 차감 후 금액 |
|---|---|---|
| 13억 원 | 12억 원 | 1억 원 |
| 13억 원 | 14억 원 | 0원 |
실제 세액은 여기서 끝나지 않습니다. 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제, 세액공제 등이 붙기 때문에 공시가격과 적용 공제부터 확인하는 순서가 맞습니다.
1세대 1주택자, 말보다 조건이 중요합니다
1세대 1주택자는 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세대상 1주택을 소유한 경우로서, 그 주택을 소유한 「소득세법」상 거주자를 말합니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다.
세액공제는 연령과 보유기간을 나눠 봅니다
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
| 5년 이상 보유 | 20% |
| 10년 이상 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
1세대 1주택자 세액공제 한도는 80%입니다. 예를 들어 6월 1일 현재 주택 명의와 세대 구성이 1세대 1주택 요건에 맞아야 이 공제 검토가 가능합니다. 종부세 고지는 12월에 오지만, 판단의 뿌리는 이미 6월 1일에 서 있습니다.
특례는 신청서까지 내야 끝납니다
상속주택, 지방 저가주택, 일시적 2주택처럼 주택 수 산정 제외 특례가 걸린 경우에는 기간이 중요합니다. 특례를 적용받으려면 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청해야 합니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 신청 기간 | 9월 16일~9월 30일 |
| 제출 서류 | 1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서 |
| 제출처 | 관할세무서장 |
| 계속 적용 | 최초 제출 다음 연도부터 변동 없으면 별도 신청 없이 적용 |
예를 들어 일시적 2주택은 과세기준일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않은 경우 특례 대상이 될 수 있습니다. 다만 사후요건을 충족하지 못하면 경감 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있습니다.
합산배제 대상 주택을 보유한 납세의무자도 같은 기간에 보유현황을 신고해야 합니다. 대상 여부가 애매하면 국세청 안내와 관할 세무서 확인이 먼저입니다.
이건 많이 궁금해하시더라고요
Q. 비거주 1주택이면 무조건 불리한가요?
A. 2026년 9월 1일 정부안 기준 비거주 1주택 기본공제는 12억 원 유지입니다. 다만 실거주 1주택 14억 원과 차이가 있어 계산은 필요합니다.
Q. 종부세는 언제 내나요?
A. 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 농어촌특별세를 제외한 금액 기준으로 분납할 수 있습니다.
Q. 특례 신청을 안 하면 어떻게 되나요?
A. 주택 수 산정 제외 특례를 신청하지 않으면 기본공제는 9억 원이고, 1세대 1주택자 세액공제도 적용되지 않습니다.
Q. 공동명의 1주택은 어떻게 보나요?
A. 2026년 9월 1일 정부안 기준 비거주 부부 공동명의 1주택자는 1인당 6억 원, 부부 합산 12억 원 수준으로 수정됐습니다. 거주 부부 공동명의 1주택자는 각 9억 원이 유지됩니다.
지금은 공시가격부터 확인하세요
비거주 1주택 종부세 기본공제 12억 유지 소식만 보고 세금이 사라진다고 판단하면 안 됩니다. 공시가격, 거주 여부, 공동명의, 특례 신청, 세액공제까지 이어서 봐야 실제 숫자가 나옵니다.
체크할 순서는 간단합니다.
- 6월 1일 기준 주택 수와 명의 확인
- 공시가격 확인
- 실거주·비거주 적용 공제 구분
- 특례·합산배제 대상이면 9월 16일~30일 신청 또는 신고
- 고지 후 12월 1일~15일 납부기간 확인
내 집의 공시가격과 6월 1일 기준 상태를 먼저 확인한 뒤, 애매한 부분은 국세청·관할 세무서·홈택스에서 공식 자료로 대조해 보세요. 여러분은 이번 종부세 계산에서 공시가격, 거주 여부, 특례 중 무엇이 가장 헷갈리시나요?
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