전세사기 당하고 개인회생까지? 전세보증금 5,500만 원은 건질 수 있는 방법

 

 

전세보증금은 개인회생에서 재산으로 잡히지만, 전액이 변제 대상이 되는 건 아닙니다. "보증금이 재산이면 전부 토해내야 한다"고 오해하는 경우가 많은데, 소액임차인 최우선변제금은 면제재산으로 신청해 청산가치에서 제외할 수 있습니다.
서울 기준 최대 5,500만 원, 그 외 지역도 한도 내에서 법으로 보호됩니다.

 

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한눈에 보기

 

 

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전세보증금, 얼마까지 재산으로 잡히나요?

 

 

보증금반환채권이란

 

전세계약이 종료되면 임대인에게 보증금을 돌려받을 권리, 즉 보증금반환채권이 생깁니다.
개인회생에서는 이 채권 자체를 채무자(임차인)의 재산으로 봅니다.
청산가치보장의 원칙상 채권자들이 파산절차보다 손해를 보면 안 되므로, 재산이 클수록 최소 변제 금액도 높아집니다.

 

전세자금대출이 껴 있을 때 계산이 달라집니다

 

전세자금대출은 별제권(담보가 붙은 채권을 별도로 처리하는 권리)으로 분리됩니다.
은행은 대부분 보증금반환채권에 질권이나 채권양도 방식으로 담보를 잡아두기 때문에, 계약 종료 시 대출이 먼저 상환되고 나머지만 채무자의 몫이 됩니다.

 

 

⚠️ 단순 차감으로 일률 판단하면 위험합니다. 실제 사건에서는 대출약정서·질권설정 여부·채권양도 방식에 따라 처리가 달라지므로 법무사나 변호사 상담에서 반드시 확인하세요.

 

 

대출 원리금은 일반 채무와 별도로 계속 납입해야 합니다.
개인회생 변제계획 안에 통합되는 구조가 아닙니다.

 

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최우선변제금으로 5,500만 원을 지킬 수 있어요

 

 

면제재산 신청이 핵심입니다

 

소액임차인 최우선변제금 범위를 개인회생 신청 시 면제재산으로 함께 신청하면, 해당 금액은 청산가치 산정에서 아예 제외됩니다.
변제 총액을 줄이는 가장 직접적인 방법입니다.

 

지역별 면제 한도 (2024년 개정 기준)

 

 

예를 들어 서울에서 전세자금대출 없이 보증금이 1억 원이었다면, 5,500만 원은 면제재산으로 보호받고 나머지 4,500만 원만 청산가치에 반영됩니다.
그 밖의 지역(예: 포항)에서 보증금 7,000만 원이었다면 2,500만 원이 면제됩니다.

 

월세 보증금도 마찬가지입니다.
계약 종료 시 돌려받을 수 있는 금액이라면 전세보증금과 동일하게 재산으로 간주되고, 소액임차인 기준에 해당하면 면제재산 신청도 검토할 수 있습니다.

 

⚠️ 이 수치는 주택임대차보호법 시행령에 근거합니다. 시행령은 개정될 수 있으므로, 신청 전에 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 최신 시행령을 직접 확인하세요.

 

 

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전세사기 피해자라면, 소명이 따로 필요해요

 

 

보증금을 못 받은 상황 — 재산 평가 조정이 가능합니다

 

보증금반환채권이 존재하더라도, 임대인의 지급능력 부족이나 전세사기로 실제 회수가 어려운 구체적 사정이 있다면 단순히 '재산'으로만 처리하기 어려운 측면이 있습니다.
경매 진행 현황, 임대인의 재정 상황, 피해 사실을 구체적으로 소명하면 법원이 재산 평가를 조정할 여지가 있습니다.

 

HUG·SGI·HF 반환보증보험 가입자라면 먼저 청구하세요

 

반환보증보험에 가입되어 있다면 개인회생 신청 전에 보증이행 청구를 먼저 진행하는 방법이 있습니다.

 

 

실사례 참고 (단일 사례, 기대치로 삼지 마세요)

 

한 법무법인이 공개한 사례에서, 2021년 서울에서 전세사기를 당한 20대 직장인이 서울회생법원을 통해 1억 원이 넘는 채무의 76%를 감면받고 약 2년간 월 140만 원 변제로 정리한 기록이 있습니다.
다만 법무법인 광고성 블로그에 공개된 단일 수임 사례로 독립 교차검증이 어렵습니다.
사안마다 결과가 다르게 나오므로, 이 수치를 기대치로 삼기보다 공식 상담에서 본인 사건 기준으로 확인하는 게 맞습니다.

 

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