전세사기 피해자 디딤돌대출과 일반 디딤돌대출 비교 총정리 (+ 금리·조건·한도)
보증금을 돌려받지 못한 채 새 집을 마련해야 한다면, 전세사기 피해자 전용 디딤돌대출이 일반 내집마련디딤돌대출과 이름만 비슷한 게 아닌지 먼저 확인할 필요가 있습니다. 2026년 기준 두 상품은 금리·한도·LTV·DTI에서 상당한 차이가 있어, 어느 쪽을 쓰느냐에 따라 실제 대출 가능 금액이 크게 달라집니다.
한눈에 보기
| 항목 | 피해자 전용 디딤돌 | 일반 내집마련디딤돌 |
|---|---|---|
| 금리 | 연 1.85~2.70% | 연 2.85~4.15% |
| 최대 한도 | 4억원 | 2억원 (신혼 3.2억원) |
| LTV | 80% (신규구입) | 70% |
| DTI | 100% | 60% |
| 소득 상한 | 7천만원 (예외 없음) | 6천만원 (신혼 8.5천만원) |
| 신청 조건 | 피해자 결정문 필수 | 일반 무주택자 |
지금 당장 확인할 3가지
- 결정문 없이는 전용 상품을 신청할 수 없다 — 신청 중인 상태면 결정 이후에 접수 가능
- 특별법 신청 유효기간: 2027년 5월 31일까지 (2025.5.20. 개정 연장)
- 세금 혜택 기한: 취득세·등록면허세 감면 2026년 12월 31일까지
두 상품, 한눈에 비교
LTV·DTI란?
LTV(담보인정비율)는 집값 대비 최대로 빌릴 수 있는 비율입니다. LTV 80%에 집값 3억원이면 최대 2억 4,000만원까지 대출받을 수 있습니다. DTI(총부채상환비율)는 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율입니다. DTI 100%는 이론적으로 연소득 전액을 상환에 써도 되도록 허용한다는 의미이며, 실제 한도는 담보·신용 심사 결과에 따라 낮아질 수 있습니다.
| 구분 | 피해자 전용 디딤돌 | 일반 내집마련디딤돌 |
|---|---|---|
| 신청 자격 | 특별법 피해자 결정문 필수 | 일반 무주택자 |
| 소득 상한 | 부부합산 7천만원 | 6천만원 (신혼 8.5천만원) |
| 금리 | 연 1.85~2.70% | 연 2.85~4.15% |
| 한도 | 최대 4억원 | 일반 2억원·신혼 3.2억원 |
| LTV | 신규주택 80% | 70% |
| DTI | 최대 100% | 60% |
피해자 전용 상품은 금리가 약 1%p 이상 낮고 한도는 최대 두 배입니다. 특별법에 따라 피해자로 결정된 사람만 신청할 수 있다는 점이 가장 결정적인 차이입니다.
신청 조건 — 6가지 체크리스트
기본 자격 요건
다음 6가지를 모두 충족해야 합니다.
1. 피해자 결정문 보유 — 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조제3호(유형 1) 또는 제4호다목(유형 3)에 따라 지자체 또는 국토교통부로부터 결정문을 받아야 합니다. 신청 중인 상태에서는 대출 접수가 불가합니다.
2. 성년 세대주 + 세대원 전원 무주택 — 같은 세대 가족 모두가 집을 보유하지 않아야 합니다.
3. 부부합산 연소득 7천만원 이하 — 맞벌이여도 예외 없이 7천만원이 상한입니다. 신혼 예외가 있는 일반 디딤돌과 다릅니다.
4. 순자산 5억 1,100만원 이하 (2026년 기준) — 부부가 보유한 자산 총액에서 부채를 뺀 금액입니다. 통계청 가계금융복지조사를 기준으로 매년 갱신됩니다.
5. 기존 주택담보대출 없음 — 주택도시기금 대출이나 은행 주택담보대출이 이미 있으면 중복대출로 신청이 막힙니다.
6. 공공임대주택 미입주 — 접수일 현재 공공임대에 거주 중이면 신청할 수 없습니다.
순자산이란?
순자산은 금융자산·부동산·차량 등 보유 자산 전체에서 부채(대출·전세금 반환의무 등)를 뺀 금액입니다. 2026년 기준 상한은 5억 1,100만원으로, 통계청이 매년 갱신합니다.
한도·LTV 상세 비교 (낙찰 vs 신규구입)
최우선변제금(소액임차보증금)이란?
최우선변제금은 경매 시 세입자가 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 소액 보증금입니다. 지역별로 금액이 다르며(정확한 금액은 주택임대차보호법령에서 확인), 일반 대출은 이 금액을 한도에서 공제해 실제 대출 가능 금액이 줄어듭니다. 전세사기 피해자 전용은 공제 없이 경락자금을 지원받을 수 있다는 사례가 있으나, 은행 창구에서 "전세사기피해자 방공제 면제 적용"을 명시적으로 요청해 처리 가능 여부를 확인해야 합니다. 지점마다 처리 방식이 다를 수 있습니다.
| 구분 | 피해주택 경매·공매 낙찰 | 신규주택 구입 |
|---|---|---|
| LTV | 낙찰가 전액 지원 가능 여부는 계약·입찰 전 취급은행에서 사전 확인 필요 | 주택가격의 최대 80% |
| 최우선변제금 공제 | 공제 없이 지원 가능 (지점 명시 요청 필요) | — |
| DTI | 최대 100% | 최대 100% |
| 최대 한도 | 4억원 | 4억원 |
| 대출 기간 | 10·15·20·30년 | 10·15·20·30년 |
| 거치 기간 | 1·2·3년 또는 무거치 | 1·2·3년 또는 무거치 |
대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하, 평가액 5억원 이하입니다. 낙찰 시 실제 한도는 담보·신용 심사 결과와 4억원 상한의 제한을 함께 받으므로, 계약·입찰 전에 기금 수탁은행에서 반드시 사전 확인하세요.
금리와 우대 혜택
기본 금리
기본 금리는 연 1.85~2.70%이며 소득과 대출기간에 따라 구간이 결정됩니다. 구간별 상세 조건은 기금e든든(주택도시기금 온라인 신청 플랫폼, enhuf.molit.go.kr)에서 확인하세요.
항목 금리우대 — 아래 중 1개만 선택
| 대상 | 우대폭 |
|---|---|
| 한부모가구 (소득 6천만원 이하) | 0.5%p |
| 다자녀 / 2자녀 / 1자녀 | 0.7%p / 0.5%p / 0.3%p |
| 장애인가구 | 0.2%p |
| 다문화가구 | 0.2%p |
| 신혼가구 | 0.2%p (대출실행일부터 최대 5년) |
| 생애최초주택구입자 | 0.2%p (최대 5년) |
※ 2025.3.24. 이후 신규접수분은 자녀 우대가 자녀 1명당 5년 적용(최대 15년)으로 변경됩니다. 다자녀 기준 자녀 수는 기금e든든 또는 취급은행에서 확인하세요.
추가 금리우대 — 중복 적용 가능, 상한 0.5%p
- 청약(종합)저축 5년·60회 이상 납입: 0.3%p / 10년·120회: 0.4%p / 15년·180회: 0.5%p (최대 5년, 선납 인정·6개월 내 일괄납부분 회차 불인정)
- 부동산 전자계약: 0.1%p (2026년 12월 31일 신규접수분까지, 최대 5년)
최종 금리는 연 1.5% 이상으로 유지됩니다.
피해자 결정 신청 — 마감 기한을 놓치면 안 됩니다
대출보다 먼저 해야 할 일은 피해자 결정을 받는 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청처 | 피해 주택 소재 지자체(시·군·구청) 또는 국토교통부 |
| 적용 대상 | 2025년 5월 31일 이전 최초 임대차계약 체결 임차인 |
| 신청·지원 유효기간 | 2027년 5월 31일까지 (2025.5.20. 개정 연장) |
결정 처리 기간은 지자체마다 다르며 공식 평균 수치가 없습니다. 결정문을 받기 전이라도 기금 수탁은행 창구에서 사전 상담을 먼저 받아 두면, 결정문 수령 후 이후 절차를 빠르게 연결할 수 있습니다.
신청 절차와 준비서류
신청 창구와 상담 연락처
- 취급 은행 영업점: 우리·KB국민·신한·하나·NH농협은행 기금 취급 영업점
- 온라인: 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)
- 심사 상담: 주택도시보증공사 콜센터 1566-9009
- 자산심사 전용: 1551-3119
준비서류
| 공통 서류 | 낙찰 시 추가 | 신규구입 시 추가 |
|---|---|---|
| 전세사기피해자 결정문 | 경매·공매 관련 서류 | 매매계약서 |
| 주민등록등본·가족관계증명서 | 등기사항전부증명서 | 부동산매매신고필증 |
| 소득·재직 확인서류 | 주택가격 확인서류 | 전입세대확인서(세입자 있는 경우) |
| 인감도장·인감증명서 | — | — |
실거주 의무와 중도상환수수료
- 실거주 의무: 대출 실행일로부터 1개월 내 전입 + 2년 이상 거주 유지 필수. 정당한 사유 없이 미이행 시 대출이 즉시 회수될 수 있습니다.
- 중도상환수수료: 3년 내 상환 시 상환원금 × 0.6% × 잔여기간/3년이 부과됩니다. 단 2024년 8월 12일~2026년 12월 31일 사이 중도상환은 면제됩니다.
세금 혜택 — 피해주택 취득·보유 시
| 세금 종류 | 혜택 내용 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 취득세 | 산출세액 200만원 이하: 면제 / 200만원 초과: 200만원 공제 | 2026.12.31.까지 |
| 재산세 | 60㎡ 이하: 50% 경감 / 60㎡ 초과: 25% 경감 | 납세의무 최초 성립일부터 3년 |
| 임차권등기 등록면허세 | 면제 (임차권등기명령 집행에 따른 임차권 등기) | 2026.12.31.까지 |
임차권등기명령이란 임차인이 보증금 반환을 위해 법원에 신청하는 보전 절차입니다. 등록면허세 면제는 이 절차에 따른 등기에 한해 적용됩니다.
취득세·등록면허세 혜택은 모두 2026년 12월 31일이 기한이므로, 취득·등기 일정과 함께 반드시 확인해 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 피해주택을 낙찰받으면 나중에 다른 집을 살 때 생애최초 혜택이 사라지나요? A. 사라지지 않습니다. 특별법에 따라 피해자가 불가피하게 피해주택을 경매·공매로 낙찰받은 경우, 이후 다른 주택 구입 시 주택 보유 이력이 없는 것으로 인정받을 수 있습니다. 은행 창구에서 피해자 결정문을 제출하고 확인받으세요.
Q. 연소득이 7천만원을 넘으면 선택지가 없나요? A. 전세사기 피해자 전용 디딤돌대출은 신청할 수 없습니다. 대신 전세사기 피해자 전용 보금자리론을 검토할 수 있습니다. 금리는 디딤돌보다 높지만, 대상 주택 상한이 전용 디딤돌(5억원 이하)보다 넓고 대출기간이 전용 디딤돌보다 더 길며, 정확한 조건은 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 확인하세요. 어느 쪽이든 피해자 결정문은 먼저 필요합니다.
Q. 방공제(소액임차보증금)를 빼지 않으려면 꼭 따로 요청해야 하나요? A. 전세사기 피해자에 한해 방공제를 공제하지 않는 특례를 받을 수 있다는 사례가 있습니다. 다만 공식 안내에 별도 항목으로 명시되어 있지 않으므로, 은행 창구에서 "전세사기피해자 방공제 면제 적용"을 명시적으로 요청해 처리 가능 여부를 확인하세요. 지점마다 처리 방식이 다를 수 있습니다.
Q. 대출 실행까지 얼마나 걸리나요? A. 공식 평균 수치는 없으며 은행·지점마다 다릅니다. 실사례에 따르면 은행 접수 당일 사전자산심사 결과를 받고, 이후 약 3~4주 후 사후자산심사가 완료됩니다. 가계약부터 대출 실행까지 총 약 2개월이 소요된 경우가 있습니다. 잔금일에 맞춰 역산해 은행 창구 방문 일정을 미리 잡아 두는 것이 좋습니다.
마무리
발행 전 핵심 체크리스트
- [ ] 특별법 피해자 결정 신청 완료 여부 확인 (유효기간 2027.5.31.)
- [ ] 부부합산 연소득 7천만원 이하 확인
- [ ] 순자산 5억 1,100만원 이하 확인 (2026년 기준)
- [ ] 기존 주택담보대출 없음 확인
- [ ] 세금 혜택 기한 확인 (취득세·등록면허세 감면 2026.12.31.)
- [ ] 중도상환수수료 면제 기간 확인 (2026.12.31. 이전 상환 시 면제)
- [ ] 계약·입찰 전 기금 수탁은행 사전 상담 완료
결정문을 받은 뒤에는 계약·입찰 전에 기금 수탁은행(우리·KB국민·신한·하나·NH농협은행) 또는 기금e든든(enhuf.molit.go.kr)에서 예상 한도와 실행 가능일을 먼저 확인하는 순서를 권장합니다. 지금 어느 단계에 계신가요 — 결정 신청 전인지, 결정문을 기다리는 중인지, 아니면 이미 대출 조건을 비교 중인지 댓글로 알려 주세요.
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